• Tax Accountant 박성현 세무사
  세무회계 이문 2025년 세무사 자격시험 합격 · 고려대학교 경영학과

• Tax Accountant · 기장 정문규 세무사
  세무회계 이문 기장 대리 및 자금조달계획서 제출, 취득 자금 상담 전문. 부동산 취득 단계의 자금 소명과 사업자 기장이 함께 필요한 사안을 맡습니다.
• Attorney · 자문 최정환 변호사
  법무법인 랜드로 정비사업 전문 · 서울대학교 학부 졸업. 도시 및 주거환경정비법 관련 쟁점, 다물권자 문제, 분양계약 조항과 권리 검토를 함께 진행합니다.
• Attorney · 등기 전문식 변호사
  CK법률사무소 등기 전문 · 연세대학교 학부 졸업 · 사법시험 55기. 증여나 특수관계인 간 매매의 소유권 이전 등기, 상속 등기, 근저당 등기, 법인 등기를 맡습니다.
• Appraiser 신정필 감정평가사
  에이드 감정평가사사무소 대표 · 에이드에셋 부동산중개사무소 대표 감정평가사 · 공인중개사. 증여 · 상속 시가 산정, 비상장주식 및 자산재평가. 前 서울투자운용 공간지원리츠 심의위원.
• Appraiser 유수연 감정평가사
  두환감정평가사사무소 상속 · 증여 재산평가 및 시가 산정 검토.

※ 감정평가는 여러 평가사 · 평가법인과 사안별로 협업하며, 1+1 조합원입주권 평가, 무허가건물 감정평가, 상가겸용주택 평가 등 일반 아파트 외 물건도 함께 진행합니다.

※ 원조합원과 승계조합원은 보유 · 거주기간 기산일이 다르고, 관리처분계획인가 후 분담금 납부분은 따로 계산됩니다. 조합 정관과 개별 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

• 01

  조합원입주권 양도소득세 검토

  원조합원 · 승계조합원 구분, 관리처분계획인가일 기준 취득시기 판정, 1세대 1주택 비과세 적용 가능 여부와 보유 · 거주기간 통산을 확인해 예상 세액을 산출합니다.

  비과세 판정취득시기기간 통산
• 02

  다주택 처분 순서 설계

  세대가 보유한 물건 전체를 놓고 처분 순서와 시점을 바꿔가며 총 세부담을 비교합니다. 임대주택 · 거주주택 비과세, 일시적 2주택, 중과 배제 요건까지 함께 봅니다.

  중과 판정거주주택 비과세세대 단위
• 03

  부담부증여 설계

  승계 채무 구간은 양도로, 나머지는 증여로 과세됩니다. 두 세목을 합친 총액이 최소가 되는 채무 비율과 시점을 계산하고 자금출처 소명까지 함께 준비합니다.

  채무 승계양도 · 증여 병행자금출처
• 04

  1+1 분양 세무 시뮬레이션

  한 채가 두 채가 되면서 세대의 주택 수가 달라집니다. 소형 주택 전매 제한 기간과 두 채의 처분 순서 · 시점을 조합해 시나리오별 세액을 비교합니다.

  주택 수 산정전매 제한처분 순서
• 05

  공유물 분할 사전 설계

  1+1 입주권을 두 채로 나누려면 이전고시 후 3년의 전매 제한이 지난 뒤 공유물 분할 등기를 해야 하고, 그 전에 지분을 어느 비율로 넘겨두었는지가 결과를 결정합니다. 분할 비율 산정에 관한 예규가 없어 조합원 분양가액 비율을 기준으로 사전 증여한 뒤 차액은 감정평가로 조절하는 방식으로 진행합니다. 기준을 벗어난 차액은 그 비율만큼 증여 또는 양도로 봅니다.

  1+1 지분 정리분양가액 비율전매 제한협의분할 약정서
• 06

  대체주택 특례 요건 점검

  사업시행인가일 이후 거주 목적으로 취득한 주택은 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다. 취득 시점, 거주기간, 신축주택 전입 시기를 사전에 맞춰 두어야 하는 항목입니다.

  거주 요건전입 시기
• 07

  특수관계인 간 저가매매

  가족 간 매매는 시가와의 차액에 따라 매도인에게 부당행위계산부인이, 매수인에게 증여세가 함께 걸릴 수 있습니다. 시가 판단과 허용되는 차액 범위를 먼저 확인한 뒤 거래가액을 정합니다.

  시가 판단부당행위계산부인저가양수 이익
• 08

  부동산 교환

  교환은 세법상 양도입니다. 두 물건을 서로 넘기면 양쪽 모두 양도소득세 신고 대상이 되고, 교환차액 정산 방식에 따라 양도가액과 취득가액이 달라집니다. 계약서 작성 단계에서 함께 검토해야 하는 사안입니다.

  쌍방 양도교환차액 정산계약서 검토
• 09

  상속 · 증여 재산평가

  평가액을 낮추면 당장의 세금은 줄지만 이후 양도 시 취득가액도 낮아집니다. 보유 계획을 확인한 뒤 감정평가 활용 여부를 결정하고, 협업 감정평가사와 함께 진행합니다.

  유사매매사례감정평가취득가액
• 10

  법률 · 세무 통합 자문

  법무법인 랜드로와 함께 조합 관련 분쟁, 다물권자 문제, 명의 구조, 계약서 조항을 법률 · 세무 양쪽에서 동시에 검토하고 하나의 의견으로 정리해 드립니다.

  공동 자문심층 상담

• 분할설계
  한남 4구역다가구주택 · 1+1 입주권 · 관리처분계획인가 전
  "1+1로 받은 입주권을 나중에 두 채로 나누려면 지금 무엇을 해둬야 하나요?" 조합원 분양가액 비율을 기준으로 먼저 지분을 이전해 두고, 준공·이전고시일로부터 3년이 지난 뒤 공유물 분할로 각 1채로 정리하는 순서를 설계했습니다. 1차 지분 이전은 완료했고, 입주까지 필요한 분담금 납부 자금 계획도 함께 잡았습니다.
• 분할설계
  방배 14구역다가구주택 · 관리처분계획인가 후 준공 전
  "공유물 분할을 대비해 지분을 몇 퍼센트 넘겨야 하나요?" 분할 비율 산정에 관한 예규가 아직 없어, 가장 합리적인 기준인 조합원 분양가액 비율로 사전 증여한 뒤 이후 차액이 생기면 감정평가로 조절하는 방식으로 진행했습니다. 그 범위를 벗어난 차액은 비율만큼 증여 또는 양도로 보게 됩니다. 준공 후 2주택 종합부동산세 부담도 함께 추산했습니다.
• 증여
  삼선 5구역겸용주택 · 1+1 입주권 · 착공 후 준공 전
  "다주택자인데 상속이나 증여도 세금이 중과되나요? 지금 팔아야 할까요?" 상속은 중과 대상이 아니고 증여도 양도세 중과와는 다르지만, 이전고시 이후 증여자가 2주택 이상이면 증여 취득세가 중과됩니다. 소형 주택은 전매 제한도 걸립니다. 준공 전 소형주택 상당 지분을 자녀 1인에게 증여하고 이전고시 3년 후 공유물 분할로 각 1채로 정리하는 안을 권했습니다.
• 증여
  증산 5구역1+1 조합원입주권 · 방계 증여
  "지분을 조카에게 넘기려는데 증여와 매매 중 어느 쪽이 맞나요?" 토지거래허가구역 내 입주권의 유상 이전은 허가 대상이고 1+1 물건은 허가가 나기 어려워, 단순 증여로 정리하는 것이 맞다고 판단했습니다. 분할 대비 지분은 조합원 분양가액 비율로 산정하고, 도시정비법 제76조에 따른 이전고시 후 3년 전매 제한 일정을 함께 안내했습니다.
• 자문
  대치 미도 1차아파트 · 조합설립인가 전 · 평형 선택
  "재건축 평형을 1+1로 신청할까요, 대형 한 채로 갈까요?" 1+1은 투자상 이익이 크지만 다주택 양도세 중과, 소형주택 전매 제한, 증여 취득세 중과, 준공 후 보유세까지 세무상 불이익이 겹칩니다. 별도세대 무주택자가 있으면 지분 매매 후 분할 설계가 가능하지만, 이 사안은 정비사업 재당첨 제한까지 걸려 자녀를 활용한 분할은 어렵다고 결론을 냈습니다.
• 양도
  송파 가락삼익맨숀조합원입주권 · 양도
  "입주권 상태로 팔면 비과세를 받을 수 있나요?" 소득세법 제89조 제1항 제4호의 입주권 비과세 요건 충족을 확인한 뒤, 관리처분계획인가 전후로 양도차익을 나누어 계산했습니다. 취득 당시 증빙이 없어 환산취득가액 적용을 전제로 세액을 추산하고, 청산금 수령권리와 분담금 환급 예정액까지 양도가액에 반영했습니다.
• 증여
  노량진 6구역다가구주택 · 관리처분계획인가 후 준공 전
  "지분을 증여하면 취득세와 납부 자금은 어떻게 되나요?" 입주권 상태의 토지 증여에 적용되는 취득세율을 반영해 증여 지분과 세액을 산출하고, 증여세를 한 번에 내기 어려운 상황이어서 연부연납 납부 일정과 담보 제공 방법까지 정리했습니다.
• 분할설계
  자양 한양아파트아파트 · 조합설립인가 전 · 공동명의
  "조합설립인가 전에 자녀에게 지분을 넘기는 게 나을까요?" 매매와 증여를 모두 놓고 비교했습니다. 매매는 토지거래허가(종전주택 처분과 실입주)가 필요하고 담보채무 승계 가능 여부가 금융기관에서 확인되지 않아, 증여를 전제로 자녀별 지분과 예상 세액을 산출했습니다.
• 양도
  한남 4구역아파트 · 관리처분계획인가 전
  "집을 팔고 남은 돈을 증여하는 게 나을까요, 집을 그대로 증여하는 게 나을까요?" 양도 후 현금 증여와 주택 직접 증여를 각각 계산해 비교했습니다. 세대가 거주하지 않아 장기보유특별공제율이 달라지는 점과, 상생임대주택 요건을 충족하면 공제율이 올라가는 경우를 나누어 반영했습니다.
• 증여
  마천 3구역주택 · 부담부증여 · 조합원 지위 이전
  "명의를 넘기면 재개발 조합원 지위도 함께 넘어가나요? 취득세는 중과되나요?" 도시정비법상 관리처분계획인가 전 지위 이전 가능성과 조합원 명의변경 신고 요건을 확인했습니다. 공시가격이 기준금액 미만이어서 취득세 중과 대상이 아니고, 시행 시점상 양도세 중과도 걸리지 않는다는 점을 부담부증여를 전제로 정리했습니다.

※ 의뢰인 성명, 상세 주소와 동·호수, 금액 및 세액 계산 내역은 모두 제외하고 구역과 쟁점만 정리했습니다. 개별 사안의 사실관계와 시행 법령에 따라 결론은 달라지므로, 위 판단이 다른 사안에 그대로 적용되지는 않습니다.

• 01등기사항전부증명서대상 물건 및 세대원 보유 주택 전부
• 02취득 당시 매매계약서취득가액과 취득일 확인용
• 03조합원 분양계약서분양가, 부담금 또는 환급금 내역
• 04관리처분계획 통지서권리가액 산정내역 포함
• 05세대원 전원의 주택 보유 현황주민등록등본 기준 세대 구성